OVVERO, COME LA TUTELA DEL CONSUMATORE E DEI SUOI DIRITTI E’ ASSOGGETTATA AGLI INTERESSI DELLA MAFIA DELLE ASTE.
Lo sanno bene Nadia B. e il suo compagno di Milano che nel 2005 attratti dalla possibilità di acquistare casa in uno dei comuni limitrofi alla “Capitale della Moda” hanno deciso di partecipare ad un asta giudiziaria di un immobile che veniva venduto come “libero” e che poi si è rivelato occupato abusivamente da svariati anni. Complici di questa decisione i continui aumenti degli immobili (che vogliamo ricordarlo negli ultimi 5/6 anni hanno portato un incremento del 100% del valore degli stessi) e la pubblicità su quotidiani a larga diffusione e siti internet – a nostro parere al limite dell’ingannevole – paragonavano ed assimilavano per tempi e procedure l’ acquisto tramite agenzie con quello in tribunale, valorizzando la possibilità aggiudicarsi l’immobile con importi inferiori del 10-15% sui prezzi di mercato.
MA LE COSE NON SONO MAI COME SEMBRANO.
I due malcapitati (tre se contiamo il figlio appena nato) una volta aggiudicato l’ immobile per la cifra di 148.000 euro (stiamo parlando di un appartamento di 2 locali di 70 mq circa) si sono trovati in mezzo ad una serie di “imprevisti” che, guarda caso, non solo non erano stati pubblicati nell’avviso d’asta, ma non erano nemmeno “ipotizzabili” partendo dalla documentazione a disposizione, visibile in tribunale e/o nei vari siti specializzati – in formato elettronico.
IMMOBILE LIBERO, OCCUPATO O LIBERO GIURIDICO…?
La prima sorpresa è stata proprio quella di apprendere, loro malgrado, che l’immobile non era libero come ipotizzato partendo dalla documentazione redatta dal Consulente Tecnico del Giudice (CTU) e dall’avviso d’asta redatto dal Notaio Delegato. Il CTU asserendo di non essere riuscito a rilevare la situazione localitiva dell’appartamento …(???), aveva stilato due stime che, da prassi, dovevano essere utilizzate nel caso in cui l’immobile fosse risultato libero (154.000.000 lire) e 125.000.000 lire ove fosse risultato occupato. Ciò nonostante la base d’asta fu fissata arbitrariamente dal notaio delegato con l’ importo massimo della perizia come se l’ immobile fosse e risultasse a tutti gli effetti libero da persone e cose…
A questo punto la domanda sorge spontanea: Com’è possibile che il notaio abbia messo in buona fede all’asta un appartamento occupato con la valutazione da libero ? La risposta ottenuta dal legale interpellato dalla coppia che ha cercato, inutilmente, una conciliazione con il notaio delegato è stata questa: <Nel dubbio l’immobile è stato messo all’asta come “libero”> in quanto (anche ove occupato abusivamente da anni) da considerarsi “libero giuridico” e che non sarebbe compito del notaio delegato “rilevare lo stato locativo dello stesso“. In buona sostanza non avendo il Tribunale di Milano per oscure ragioni ritenuto approfondire lo stato dell’immobile si è preferito optare per un avviso d’asta, ove risultasse di fatto che l’immobile risultava libero a tutti gli effetti; in questo modo sono stati tutelati solo gli interessi delle banche creditrici e non già quelli dei malcapaitati acquirenti. Infatti, nella specie, la tutela è stata esclusivamente accordata ai creditori chirografi, quali istituti di credito e finanziarie in generale, mentre il notaio ha invece il compito di identificare il valore dell’immobile attraverso l’ausilio di “perizie estimative” ed esperti che hanno il potere di accedere ai locali, onde espletare il mandato, anche facendo uso della forza pubblica e, in caso di resistenza, di porre sotto sequestro il bene. Lo stato dell’immobile, tra cui rientra ovviamente anche quello relativo alla situazione giuridica, se è o meno libero da persone e cose, è infatti un fattore determinante ai fini della determinazione del valore di stima. Infatti, come noto, il valore scende di circa il 30% se gli immobili sono occupati. Quindi sorge spontaneo chiedersi come è possibile affermare in buona fede che non era compito del notaio rilevare lo stato locativo dell’immobile alienato come libero alle nostre malcapitate vittime di turno? LEGITTIMO SOSPETTO O SOSPETTO LEGITTIMO… ?
VEDIAMO ORA QUALI SONO LE SPESE E GLI INTERESSI IN GIOCO NELL’OSCURO MONDO DELLE VENDITE GIUDIZIARIE (seguendo quanto citato nelle pubblicazioni telematiche del Tribunale di Milano e l’esperienza della nostra giovane coppia di sposi).
Oltre al prezzo di aggiudicazione si pagano i soli oneri fiscali (IVA o imposta di registro) con le agevolazioni di legge (prima casa, imprenditore agricolo, ecc.) e le spese per la trascrizione del decreto di trasferimento e per la voltura catastale, effettuati a cura della Cancelleria o del notaio (circa Euro 200,00). La vendita non è gravata da oneri notarili o di mediazione. Con il decreto di trasferimento il giudice ordina la cancellazione di tutte le ipoteche e i pignoramenti esistenti. In caso di vendita davanti a notaio delegato, lo stesso provvederà direttamente alle predette cancellazioni a spese della procedura esecutiva. In caso di vendita davanti al giudice dell’esecuzione, la cancellazione deve essere effettuata a cura dell’aggiudicatario al quale, a seguito di istanza, saranno rimborsate le relative spese, poi poste a carico della procedura esecutiva.
SE L’IMMOBILE E’ OCCUPATO
Per gli immobili occupati dai debitori o da altri soggetti privi di titolo opponibile alla procedura esecutiva (è opponibile, ad esempio, il contratto di locazione registrato in data anteriore alla trascrizione del pignoramento), il decreto di trasferimento costituisce titolo esecutivo per ottenere il rilascio dei locali, che potrà essere richiesto all’ufficiale giudiziario al di fuori delle ordinarie procedure previste per gli sfratti. In pratica non vi dovrebbero essere altre spese oltre a quelle citate nella informativa “QUALI SONO LE SPESE” del sito del Tribunale di Milano; tra l’altro nel caso in cui l’immobile sia occupato dovrebbe bastare “chiedere” all’ufficiale giudiziario il rilascio dei locali… MAGARI !
Nel caso specifico la coppia è riuscita ad ottenere il rilascio dell’immobile solo dopo 12 mesi dall’aggiudicazione. Mesi durante i quali gli aggiudicatari hanno dovuto far fronte a tutta una serie di spese inpreviste dall’avvocato per lo sfratto degli occupanti abusivi non rilevati dall’ “Esperto” del Tribunale e dal Notaio. Sfratto tra l’ altro protrattosi per oltre 8 mesi, pur essendo gli strani occupanti abusivi degli <imprenditori facoltosi> che risultano proprietari sia di immobili ad uso commerciale sia di un altro immobile di 3 locali nello stesso comune di residenza!
CHI CI GUADAGNA DA TUTTO CIO’ ?
l lettori potranno pensare che, trattandosi di Tribunali, non ci dovrebbe guadagnare nessuno, nè vi dovrebbero essere nel caso in esame interessi in gioco tali da giustificare la serie di leggerezze descritte nella gestione delle aste giudiziarie … ma probabilmente non è cosi…
OSSERVIAMO INFATTI QUANTO SEGUE:
- Gli istituti di credito hanno tutto l’interesse che il prezzo di aggiudicazione sia il più alto possibile, in quanto in questo modo riusciranno a recuperare una buona parte, se non la totalità dei crediti vantati.
- Il Valore complessivo di aggiudicazione degli immobili è passato da € 82.523.514 (per l’anno 2004) a € 112.593.470 (per l’ anno 2005), il che fa pensare che il numero di immobili venduti all’asta aumenti di anno in anno, come il valore degli stessi.
- La legge 80/2005 e successive modifiche (entrata in vigore nel Marzo 2006) ha conferito ad altri soggetti – quali avvocati e dottori commercialisti – la possibilità di gestire le aste, aumentando quindi in tal modo il rischio già elevato di attirare le mire della speculazione edilizia sul lucroso mondo delle vendite giudiziarie, notoriamente controllato a Milano dalla famigerata “Compagnia della Morte“, di cui fanno parte avvocati, cancellieri, notai, magistrati, immobiliaristi senza scrupolo e mafiosi. Questa nuova normativa ha portato infatti un’adesione massiccia di queste figure proprio in tribunali come quello di Milano, dove l’80% delle aste veniva in precedenza seguita dai Notai. Come si è potuto leggere sui vari quotidiani l’adesione di queste categorie professionali è stata tanto forte da far si che fossero chieste garanzie sul numero minimo di aste da gestire. A Milano a fronte di 1.500 procedure immobiliari hanno aderito più di 900 nuovi professionisti ai quali delegare le vendite. Un adesione così forte è sicuramente indice di forti interessi economici.
- Gli onorari riconosciuti dal tribunale ai professionisti (Notai, Avvocati, Dottori Commercialisti) sono sia “fissi” che in % basati proprio sul prezzo di aggiudicazione dell’ immobile – prezzo che risulta sul decreto di trasferimento. Tratto da:
Potete quindi ben capire che ogni asta rappresenta un affare, su cui è possibile lucrare in maniera lecita ma molto più facilmente illecita…
Per altre informazioni visita il sito: www.avvocatisenzafrontiere.it nelle pagine web “la mafia delle aste”. LE VENDITE GIUDIZIARIE NELLE MANI DELLA “COMPAGNIA DELLA MORTE” E DEL RACKET DEI FALLIMENTI, OVVERO LA SCOMMESSA PERDUTA DEL TRIBUNALE DI MILANO.
da Redazione